不動産コラム

間違えたらヤバい!賃貸借契約の種類(普通借家or定期借家)

賃貸借契約 普通借家契約

「賃借人」保護の立場の契約
元々の賃貸借契約で、日本の多くの賃貸借

契約期間

・多いのは2年。但し自由に決められる。
・以下は期間の定めのない建物賃貸借
①そもそも決めていない
②契約期間が1年未満

中途解約

中途解約についての特約が定められるのが一般的
(賃借人から)
・特約あれば可
・予告から解約までの期間は、住居1~2ヵ月、事務所等3~6ヵ月が目安

(賃貸人から)
・合意がなければ難しい。
・正当な自由がなければ解約不可
(正当事由:建物の建替えが必要など)
・予告から解約までの期間は、6ヵ月以上と法律に明記

更新

・1年前から6か月前までに更新をしない旨を通知をしなかったときは、これまでの契約と同じ条件で契約が自動更新される

賃料の増減額請求

・賃料の増減額請求権は双方可
・但し、賃料減額請求権を排除するような特約など、賃借人にとって不利になる特約は無効(賃借人保護の観点)

賃貸借契約 定期借家契約

あまりに強い「賃借人」保護の立場を修正
平成14年に導入された少し賃貸人よりの賃貸借

契約期間

・当事者間で決められる
・1年未満の契約も可

中途解約

原則的に中途解約は不可(元々契約期間を定めたので)
但し、特約で●ヵ月分のペナルティで可はよくある
(賃借人から)
・やむを無い場合は可
(やむを無い:住居用で200㎡未満)

(賃貸人から)
・合意がなければ不可

更新

・期間満了により確定的に終了
(↑普通借家契約との大きな違い!)
・双方が合意再契約すれば可

賃料の増減額請求

・賃料の増減額請求権は双方可
・賃料の減額をしない旨の特約も、“著しく不合理”でない限り、有効に設定可(貸主に少し寄せた形)

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