内覧・内見はなぜ必要か？
その不動産のリスクを認識する
不動産には様々なリスクがあります。
購入・投資を検討している物件が、①物的、②法的、③経済的、④環境的を抱えている可能性があります。
問題がないかどうか、あった場合でも自身で取れるリスクなのかどうかを判断する必要があります。
交渉のポイントを抑える
不動産は一生で一番高いお買い物と言われます。
不動産を割安かつ有利な条件で購入・投資するには、交渉が必要不可欠です。
交渉の一番のポイントは、物件のウィークポイントを認識し、ディスカウントや売主の条件譲歩が妥当であることを認識することです。
交渉については、以下の別の記事で解説しています。
【不動産投資】
不動産交渉の6つのコツ・ポイント！値下げ交渉は当たり前！不動産購入前に見て欲しい！
個人的にかねてから気になっていたことですが、不動産購入においては、交渉をする方と交渉を避ける方がいます。交渉を避ける方は…
自分が好きかどうかを確かめる
最後に書きましたが、最も重要なことかもしれません。
不動産は単独で成り立っているものではなく、周辺の地域の中で存在するものです。地域圏や経済圏と言われることもあります。
街の雰囲気や近隣の雰囲気は、不動産の価値に大きな影響を与えます。
最終的に、自分がその地域、近隣、物件を好きかどうか、確かめに行きましょう！
内覧・内見の基本スタンス
内覧・内見がいかに重要か、上記の記事でご理解頂けたと思います。
次に、実際の内覧・内見の効果を最大化するための基本スタンスを記載します。
譲れないポイントをピックアップ、優先順位をつける！
良くありがちな問題として、
一日に複数物件を内覧した結果、どれも良く見えてしまい、1件に決めることができない、
その間に別の検討者から申込が入り、先を越されてしまった、
ということがあります。
理由は全てにおいて優先順位をつけていないことから始まります。
不動産を決める際にポイントはたくさんあります。
予算
エリア
駅距離
周辺環境
広さ
間取り
共用施設
階数etc…
など、様々な要素があります。
この要素の中で、ご自身が優先されたいものを事前に決めることが重要です。
これにより、不動産会社の担当者も、精度を高めて物件を紹介しやすくなり、また当日複数件の物件を見た場合でも、優先順位をつけることが可能です。
質問マシーンになりましょう！
物件内覧の際には、不動産会社、物件の管理会社、場合によってはオーナー（売主・大家さん）と接する機会があります。この際、ただ一方的に物件の紹介を受けるのはNGです。
この際に、ご自身の疑問点が全て解消できるように、質問マシーンになってください。私も物件内覧をする際は、1回の内覧で軽く数十個以上は質問していると思います。どんな細かいことでも聞き続けましょう。
メリットとしては、
物件のリスクを見つけることができる
関係者（不動産会社、管理会社、オーナー）の人柄、姿勢・態度、能力・知識を知ることができる
私の内覧の際の質問例を記載します。例として、中古マンションの購入を例にします。
シマシマ
こんにちは！今日はよろしくお願いします！
（まずは、時間を割いて内覧の対応をして下さる関係者の皆様にご挨拶）
内覧・内見時の質問例
「今日いらっしゃるのはどなたですか？」
（誰が来るか確認、管理会社なのかオーナーなのか、はたまた競合の検討者なのか）
「最寄り駅や駅距離はどうでしょうか？」
（物件資料上の記載と、実際の感覚的な距離感を確認）
「ちなみに、なぜ空いているのでしょうか？」
（物件の人気がないのか、問題点があるのか、オーナーがなぜ貸したいのか、を確認）
「空いてからはどのぐらいでしょうか？」
「オーナーさんの売却理由は何でしょうか？」
「他に何名ぐらいの方が内覧に来ていますでしょうか？」
「今回の不動産会社以外に、売却活動している会社が何社ありますでしょうか？」
「物件のセールスポイントはどこですか？」
「物件のウィークポイントはどこですか？」
「周りにおススメの観光スポットはありますか？」
「逆に周りに嫌悪施設や気を付けておくべき施設（においや騒音）などはありますか？」
「共用施設にはどんなものがありますか？」
「共用施設の利用上の注意点（有料など）はありますか？」
「近くのコンビニやスーパーはどこですか？」
「管理会社はどこが管理していますか？」
「管理は常駐管理ですか？それとも、必要に応じてでしょうか？」
「月額の管理料はいくらでしょうか？」
「修繕積立金はいくらでしょうか？」
「現在のオーナー（売主）で積み立てている分は承継できますでしょうか？」
「過去の損傷の履歴はどうでしょうか？」
「修繕状況はどうでしょうか？」
「修繕項目の開示をしてもらえますか？」
「毎年の税金（土地・建物）それぞれの税金はいくらでしょうか？」
「左右、上下、のお隣さんはどのような方でしょうか？」
「現状、同じ建物内で空室はありますか？」
「空室がある場合、募集価格や募集賃料はいくらでしょうか？」
「電気はどこを利用していますか？」
「水道はどこを利用していますか？」
「ガスはどこを利用していますか？」
「上記のインフラは切替え可能ですか？」
「セキュリティシステムはどうでしょうか？オートロックや駆けつけサービス、防犯カメラなど」
「管理組合は存在しますか？」
「管理組合の規定や集まりの頻度はどうでしょうか？」
「建物全体として、オーナーや入居者はどのような人が多いか？」
「ポストの広さや不在時の対応はどうでしょうか？」
「ゴミ廃棄処理の場所はどこでしょうか？管理状態はどうでしょうか？」
「利用しているカギのタイプは？」
（交換が容易か否か、鍵交換に係る費用を把握するため）
「間口と奥行きは？」
（引越しの際の家具・家電の搬入、搬出のため）
「建物内、物件内で起きたトラブルはないか？近隣住民との揉め事や、事件事故・自殺の発生がないか？」
「ゼネコン、設計会社はどこの会社でしょうか？」
（建物のグレードやアフターサービス、故障やもしもの時の連絡先を把握するため）
「物権概要書記載の専有面積は壁芯（壁の中心で測定）の面積でしょうか？」
「間取りの変更、壁の撤去などは可能でしょうか？」
「雨漏りやシミなどないでしょうか？」
「部屋の記録のため写真を撮っても良いでしょうか？」
（もし空いているのにダメと言われたら、正当な理由がない限りその物件は止めましょう。）
「物件窓の方角はどちらでしょうか？」
「電気のアンペア・ワット数はいかがでしょうか？」
「空調の清掃や取り換えは実施済でしょうか？」
「物件に関する詳細な資料について、全て開示をお願いできますでしょうか？」
「気に入った場合、今後の手続き、具体的には購入申込書の提出方法や時期、記載内容はどうでしょうか？」
「値段の交渉は可能でしょうか？」
といった具合です。
質問マシーンと化すことで、様々な情報を引き出せますので、がんばりましょう！
写真や証拠をできる限り残す！
複数の物件を内覧していると、各物件の細かな状況を忘れてしまいます。
したがって、物件内覧の際には、写真や証拠をできる限り、残すようにしましょう。
あとで、複数の物件で迷った際にも、見返すことでより良い判断ができる可能性があります。
基本的に、売り物件やテナント募集物件で写真NGになることは極めて少ないですが、万が一、写真NGとなった場合には、その理由を聞きましょう。もし合理的な理由がなかったり、納得できない場合には、その物件は止めた方が良いです。オーナー（売主）や不動産会社が全ての開示を嫌がる時点で、何か理由があります。
内覧までの流れ
内覧までの流れ
不動産会社と内覧物件相談
日程調整
関係者と内覧
買付申込書、入居申込書への記入
持ち物
スマホカメラ
販売用資料（用意してもらえる可能性あり）
メジャー（用意してもらえる可能性あり）
スリッパ（用意してもらえる可能性あり）
内覧時のチェックポイント
玄関
玄関からお部屋までの広さ
玄関ドアの建て付けと鍵の種類（ピッキングのしやすさ）
シューズボックスの収納量
インターホンの有無
ブレーカーのアンペア数
居室
お部屋の広さや奥行き（荷物を入れる）
コンセントやケーブルの位置
壁紙、床、天井の傷や汚れ（張り替えや清掃の負担）
クローゼットの奥行きや高さ
スマホなどの電波環境
壁の厚さ、隣や上下階の住人の生活音
エアコン、暖房機器の仕様
照明器具の有無
天井や壁（雨漏りの形跡等、特に屋上）
窓・ベランダ
窓の日当たりや眺め
→物件の経済的価値が変わる
（例、富士山が見える、逆にお墓が見える等）
ベランダの使い勝手、防犯性
窓を開けたときのニオイ（周辺施設等）
カーテンレールの幅、床までの高さ
水回り
キッチンの使い勝手
トイレの仕様、換気扇の有無
バスルームの広さ、収納スペース
バスルームの換気機能、お湯はり機能
洗濯機のサイズ
洗面台の使い勝手
共用設備
防犯カメラとオートロックの有無
→オートロックの有無で物件価値が変わる
ポストの鍵の有無と大きさ
ゴミ置き場の位置、清潔さ
駐輪、駐車場の仕様
可能であれば屋上も
周辺環境
交通アクセス
→販売資料と実際とは異なる可能性有。
→物件の経済的価値に大きな影響。
人通りや街灯の数、交番の有無
スーパーやコンビニの有無
物件の経済的価値に大きな影響
周辺施設（ゴミ処理場、ごみ屋敷、治安、葬儀場等）
道路の交通量
いかがでしたでしょうか。
