不動産投資 メリット
不動産投資 メリット ローンが使える
資産の中で唯一といって良いほど、ローン（自分のものではないお金）で投資することができる資産です。物件の規模や、収入、信用力によっては、購入諸経費も含めて、フルローンもあり得ます。
不動産投資 メリット インカムゲイン（運用益）とキャピタルゲイン（売却益）
・インカムゲイン（運用益）：毎月の賃料収入より
・キャピタルゲイン（売却益）：売却時の売却額より
ローンと、インカムゲイン及びキャピタルゲインの大成功事例があります。
以前、担当していたお客様のケースです。
・2008年頃10億のビル一棟をフルローンで購入
・約10年間、1億円の賃料収入（表面利回り10％）
・当該ビルを賃料収入で購入資金回収後、30億で売却
・10年間で自己資金をほとんど使わず、インカムゲイン10億とキャピタルゲイン30億で合計40億円のキャッシュイン
上記例は極端な大成功事例ですが、区分マンション1室でも同じ原理です。
不動産投資 メリット 生命保険代わりになり得る
不動産投資と同時に加入する「団体信用生命保険（団信）」
投資中に、仮にまだローン支払い中だったとしても、ローンの契約者が亡くなったり、生活に大きな支障が出る高度障害状態になったりした際には、団信保険が下り、残っているローンは全額清算され、以降のローンは支払う必要がなくなる可能性があります！
不動産投資 メリット 年金対策にも役立つ
働くことのできない年齢になっても、継続的な収入を得られるため、老後の大きな助けに
年金の原資の不足が予想されています。そのため、従来の年金制度が今後も永遠に続くという保障はなく、いざ自分が年金を受け取る年齢になったときには、安定した手厚い年金制度ではなくなっているかもしれません。
不動産投資 メリット 相続税対策にも役立つ
現金として持っているよりも、相続税評価額をかなり低く抑えることができます。
かなりざっくりですが、
・現金5000万
・土地2000万、建物3000万にした場合、
①自宅用不動産に相続した場合→評価額1820万
②賃貸用不動産に相続した場合→評価額1610万
不動産投資のデメリット
不動産投資 デメリット 空室による家賃収入無や減額リスク（インカムゲインへの影響）
貸し出した物件に入居者が入らなかったために家賃収入を得られなくなる「空室リスク」、入居者による「家賃滞納リスク」があります。その場合、ローンを利用している場合、銀行ローン返済だけが残ります。。
＜対処例＞
・物件の立地などを吟味し投資することで家賃収入のリスクを抑える
・入居者に身元の確かな連帯保証人を確実に付けてもらう
・家賃保証会社の利用を入居条件にする
・不動産会社などに貸し出すサブリースを利用する
といったことが挙げられます。
不動産投資 デメリット 不動産自体の価格の下落リスク（キャピタルゲインへの影響）
物件の時価が購入時より大幅に低下していると、売却損が膨らんでしまいます。
＜対処例＞
・物件の立地や将来的な都市計画などを吟味し投資することで価格下落のリスクを抑える（例、駅前再開発、新駅誕生等）
→品川～田町間に高輪ゲートウェイ駅ができ、周辺の地価は上昇しています。
・物件のメンテナンスを計画的に行う
不動産投資 デメリット ローンの場合、金利上昇のリスク
返済している間に金利が上昇する可能性があります。
その場合、返済利息額が増大する。
＜対処例＞
・金利上昇リスクも加味し、綿密な資金計画を立てる
・固定金利を選ぶことも選択肢
不動産投資 デメリット 自然災害や損傷等の物的リスク（実物資産であるがゆえ）
地震、気象災害などの自然災害や人災等による損傷、火災等により、物件自体のダメージリスクがあります。
＜対処例＞
・物件の立地や建物の強さなどを吟味し投資する
（例、水害への強さ、海抜、地盤の強さ、建物の構造等）
・火災保険、地震保険、施設賠償責任保険等に加入する
ということで、本日は不動産投資のメリット・デメリットについて、代表的なものを記載させて頂きました。是非ご参考にして頂けましたら幸いです。
