不動産価格 どうやって求める？
SUUMO等の情報誌やインターネットの不動産情報サイト等はあるものの、、価格が高いのか、安いのか、良く分からない。。
不動産の妥当価格こそ、まさに、プロの不動産会社と、一般の消費者の情報の非対称性！
もし妥当価格が分からないと、、
・このままこの物件検討して良いの？
・もし妥当価格じゃなかったら、時間を無駄にしてしまう。。
・あの不動産会社さんが言ってることは、信頼できる？？
・他の条件面で相手に足元を見られたらどうしよう。。
不動産価格 （１）不動産鑑定理論に基づくアカデミックな説明
テキストには主に４つの手法が、、
① 原価法 ：費用性に着目新規追加
② 取引事例比較法 ：近くの似た事例に着目
③ 収益還元法 ：収益性に着目
④ 開発法 ：デベロッパーの求め方
分かりづらい…
不動産価格 （２）簡単に割安・割高を判断できるような情報
不動産価格 ①原価法：費用性に着目
ざっくり説明ですと、
（ア）土地＋（イ）建物－（ウ）建物の劣化部分（減価償却）
まず（ア）土地
（あ）時価（実勢価格）
→国土交通省の土地総合情報システム
（い）公示価格（国交省）、地価調査（都道府県）
→全国地価マップ
公示価格は1月1日、地価調査は7月1日
一番高いところは、銀座山野楽器
近年上昇率が高いのは、北海道リゾート地
（う）相続税路線価
相続税や贈与税を計算するため、国税庁、1月1日、時価の80％
→全国地価マップ
（え）固定資産税評価額
市区町村が固定資産税を計算するため、3年に1回、時価の70％
→全国地価マップ
（イ）建物、物件グレードにより様々
→建築コスト×床面積
（ウ）減価償却年数は国税庁の耐用年数表
不動産価格 ②取引事例比較法：近くの似た事例に着目
→マンションでは、Realnetアプリがおススメ！（新築版と中古版）
恵比寿のマンション新築時（ザパークハウス恵比寿南）
恵比寿のマンション新築時（パークコート恵比寿ヒルトップレジデンス）
不動産価格 ③収益還元法：収益性に着目
ざっくり説明ですと、
（（ア）収入－（イ）費用）÷（ウ）還元利回り（ネット利回り）
もしくは、
（ア）収入÷（エ）期待利回り（表面利回り）
例）割と良い場所の１Kマンション
（ア）収入
10坪（約33㎡）×2万円/月・坪＝20万円/月（240万円/年）
（イ）費用
税金（固定資産税、都市計画税）、保険料、ビルメンテナンスフィー（BM）、プロパティマネジメントフィー（PM）、修繕費
※一般的には、収入の15～30％
20％なら48万円
純収益は、（ア）収入－（イ）費用＝192万円
（ウ）（エ）利回り
→日本不動産研究所の投資家調査など、
妥当価格は、240万÷4.2％で約5700万円！
不動産価格 ④開発法：デベロッパーの求め方
あくまで参考です。
販売収入（販売単価×販売面積）―
土地の造成費－
建物の設計費・建築費－
広告費等の一般管理費－
開発利益―
（もし古い建物あれば、）解体コスト
＝土地の価格
不動産価格 求め方 参考サイト
＜土地価格＞
→国土交通省の土地総合情報システム
→全国地価マップ
＜建物経年の減価償却＞
→国税庁の耐用年数表
＜マンション販売単価＞
→Realnet（新築版・中古版）
＜想定賃料＞
→SUUMOやHomes、その他Webサイト
＜利回り＞
→日本不動産研究所/投資家調査、その他Webサイト
