IRRとは？
IRRの正式名称はInternal Rate of Returnで、日本語では内部収益率と訳されます。
IRRの理解の前に必要不可欠な概念として、DCF法があります。
DCF法とは？
DCFとはDiscounted Cash Flow（ディスカウントキャッシュフロー）の略称で、投資によって将来得られると期待される収益を、現在価値に割り引いて評価する手法を指します。
DCF法は投資額を評価する一般的な手法であり、各物件の個別性を反映したシナリオに基づき、保有期間中のキャッシュフローの変動を予測出来るというメリットがあります。
その理論価額を算出する際には、投資に対する将来のキャッシュフローの現在価値の総額と投資額の現在価値が等しくなる場合の割引率であるIRR、もしくは投資に対する将来のキャッシュインフローの現在価値の総和からキャッシュアウトフローの現在価値の総和を引いた額であるNPV（Net Present Value、正味現在価値）を用いる方法があります。
IRRは、投資期間内における利回りを示した数値です。将来得られるキャッシュフローだけでなく、投資期間も考慮し、その投資が効率的かどうかを判断することができるという特徴があります。
客観的な指標として利用価値は高いですが、一方で投資規模が判断しにくい傾向があるので注意する必要があります。
IRRと似た利回りに、CR（キャップレート、Cap Rate）がありますが、これは、不動産から生み出される一期間の純収益から不動産価格を求める際に用いられる利回りを表し、保有期間の収支の変動や投資期間の長短は反映されません。
NPVは、投資によって、将来どれだけの利益が得られるかを示す指標です。
NPVがプラスとなっていれば投資を行う、マイナスであれば投資を行わない、といった投資の意思決定に利用します。NPVを計算する際には、将来時点の価値を現在時点の価値に割り引いた価値であるPV（Present Value：現在価値・割引現在価値）を用います。
IRRの有効性
不動産投資は、様々な投資アセットの中で選択肢の中の一つです。
預金
株式投資
債券投資
不動産投資 etc…
投資とは、限られた予算の中から、どれに投資するかを決めるプロセスと言えますが、IRRを使うと、その投資候補が他の投資対象と比べて、お得なのか否かが判断し易くなるという特徴があります。
IRRの計算例
以下に二つの計算を用いて、IRRの計算プロセスを解説します。
銀行預金IRRと不動産IRRの違い
IRR計算例
（想定）
物件価格2000万
当初賃料に基づく年間収支120万/年(ＮＥＴ)
割引率(現在価値に戻す率)5%
IRRの計算では、EXCELを利用することもできます。
実際に計算をするのはハードルが高いように思えるIRRですが、 EXCELのIRR関数を利用すると簡単に求めることができます。
IRR関数では、初期投資からn年目のキャッシュフローの範囲を指定するだけで、該当物件の内部利益率を求めることが可能です。
NPVをみて、
シナリオ①→ＧＯ
シナリオ②→ＳＴＯＰ
シナリオ③→ＧＯ
という判断となります。
また、上記の例で割引現在価値がゼロになる＝つまりIRRを計算すると、
IRRを有効活用するには？IRRを見て分かること！
IRRを有効活用するには？
IRRは、保有期間中の利回りだけでなく、取得から売却に至るまでの収益性を計るために用いられる指標ですが、実際に投資用の物件を探す際には、IRRの数値だけではなく、その前提として、該当物件の家賃相場、投資資金を回収するまでの年数などを考慮した将来キャッシュフローが適切に想定されているかを検討する必要があります。
様々な指標を目にすることになり、戸惑う場面も出てくるかもしれません。
IRRの数値も参考にしながら、少なくとも以下の時間軸で発生する資金を確認したうえで、プランにあった物件を探してみましょう。
物件取得前に確認したい3つのポイント
【取得時】
物件価格の他、出ていく費用（仲介手数料、登録免許税、司法書士費用等）
【保有期間】
毎年どれだけの金額が入ってくるか/出ていくか
【売却時】
手元にどれだけの金額が残るか
IRRを見て分かること
IRR計算からの気づき
安く買う大切さ
賃料が上げられるか、下がってしまいそうか
空室は発生させてはいけない
いかに高く売るか
収入・支出項目を網羅する（特に支出項目！）
IRRは保有期間を見てるので、同じIRRなら早く回収できる案件の方が良い！
なるべく多くの情報で適切に試算することが重要となります。
いかがでしたでしょうか
この記事が少しでもお役に立てる内容でしたら幸いです。
